自7.24政治局會議表示“房地產市場供求關系發生重大變化”之后，8月30日，廣深兩城終於發布新政，落實首套房貸款“認房不認貸”政策，與政治局會議提到的“適時調整優化房地產政策”相呼應。而自廣深先后為樓市政策減負之后，武漢、惠州等城市隔日同樣發文執行新政。

　　8月31日，央行發文表示，執行差別化住房信貸政策，首套房首付比例最低為20%，二套房首付比例最低為30%，再度為市場注入一劑“強心針”。同時，央行、金融監管總局等發文，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低於原貸款發放時所在城市首套房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　關於此次新政如何解讀？據財聯社，中原地產首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%（2021年6月21日5年期以上LPR也為4.65%），而此前購房者基本是按照6%左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調整后，房貸利率或能降低100個基點以上，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，月供將從5995元降低至5156元左右，月供則能減少840元左右。

　　“當時所在城市房貸利率下限”是多少？

　　為什麼不能低於這個數？

　　新發放的貸款利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價（LPR）上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率下限。不少人提問：當時貸款所在城市首套房貸利率政策下限是多少？

　　據第一財經，一位接近監管人士表示，前些年房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現了一定的錯配，造成當時發放的房貸利率明顯高於政策下限，也高於銀行補償風險的需要。當前房地產市場供求關系已發生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調。

　　該人士表示，此次要求調整后的存量房貸利率需符合貸款發放時當地房地產政策，即不低於當時所在城市房貸利率政策下限。這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權威性，另一方面也是為了保証政策的公平性，確保調整過程平穩有序，避免由於存量房貸利率調整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。

　　例如，若以當前的房貸利率政策下限或者實際新發放的房貸利率水平確定，就可能出現不同時間調整的客戶，調整后的利率水平有所差異的現象。未來房貸利率政策下限可能下調，或者新發放房貸利率又有所下降，就會導致完成調整較早的客戶，利率水平較高。

　　全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

　　下表為初步統計的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動態調整機制下調或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數據為准。

第一財經制圖

　　可直接申請下調或“貸新換舊”

　　平均降幅或達0.8個百分點

　　據央視新聞，申請降低存量首套住房貸款利率，具體怎麼操作？能省多少錢？政策五大關鍵點你要知道：

　　1.什麼時候可以申請？銀行什麼時候辦理？今年8月31日以前已經發放的首套房貸，或者已經簽訂了合同還沒發放的首套房貸，從9月25日起，可以向銀行提出申請調整你的房貸利率。

　　2.哪些住房貸款可以申請降低利率？一個關鍵詞：首套房房貸利率。無論是你貸款的時候是首套房房貸，還是你貸款的時候按照當時的“認房又認貸”政策是二套房房貸，但是按照現在認房不認貸的新政策可以符合首套房房貸標准的房貸，都可以跟銀行申請下降房貸利率。

　　3.跟銀行怎麼協商降低你的存量房貸利率？兩種方式，一種是直接申請調整我的房貸利率水平，第二種，我申請一個新的房貸，來置換以前的那個比較高的利率的房貸。當然央行這次也鼓勵銀行採取批量調整方式，讓銀行可以統一調整，這樣可以大幅提高效率，提升客戶體驗。

　　4.降低之后大概能降到什麼水平？能節省多少房貸利息？具體能下降多少由你和銀行之間協商確定，但調整后的利率不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。平均來說，這次房貸利率的平均降幅可能在0.8個百分點左右。我們算一筆賬，按照100萬元、25年期，原利率5.1%的貸款為例，假設降到4.3%，每年就能節省5000元的利息，這是不小的一筆支出了。

　　5.降低之后能有多少人受益？按照目前的情況，現在我國整個住房貸款余額為39萬億，其中，符合條件的首套房住房貸款余額在25萬億左右，按照比例來算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率。可以說，這次是一個真金白金的重磅利好政策，將有幾千萬戶、上億的居民可以受益。

　　上半年新發房貸平均利率4.18%

　　據第一財經，央行此前公布的數據顯示，2023年上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。此外，2019年至2022年期間發放的房貸利率平均在5.15%左右。

　　“從我們溝通的情況來說，銀行傾向於盡可能的把利益讓給存量客戶，所以按照上述利率情況估算，不同的家庭情況有所不同，有的可能會調整多一點，有的可能少一點，涉及客戶會超過4000萬戶。”接近監管人士強調。

　　據証券時報，截止2023年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投証券首席經濟學家黃文濤分析稱，根據6月末數據，存量房貸利率若降低10個基點，則對應減少約400億利息支出。存量房貸利率調整與恢復和擴大消費“20條”措施將形成政策組合拳，對消費起到支持作用。

　　同日，人民銀行和金融監管總局發布《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》。統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套和二套住房分別為20%和30%。不再區分實施“限購”和不實施“限購”的城市。

　　對於降低首付比例，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，將有利於降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意願，從需求端出發給樓市企穩復蘇創造更為合宜的貨幣信貸環境。

　　國有大行率先響應

　　央行將督促各銀行盡快安排

　　8月31日，央行、國家金融監管總局發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）后，多家國有大行第一時間相應，預計后續會有更多銀行跟進落實。

　　農業銀行發布公告稱，我行在有關部門指導下，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的准備工作。 農行表示，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務，依法合規開展好利率調整工作。

　　建設銀行發布公告稱，將積極落實《通知》要求，依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。建行表示，將按照市場化、法治化原則，提供高效便捷的線上線下服務，按照通知規定，做好降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。該行將在有關部門指導下，抓緊制定具體操作細則，盡快開展利率調整工作。

　　工商銀行發布關於調整存量首套住房貸款利率的公告：為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實發揮金融在服務實體經濟、支持恢復和擴大消費、保障和改善民生等領域的作用，我行認真落實《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》要求，正在積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調整工作。

　　中國郵政儲蓄銀行發布關於調整存量首套住房貸款利率有關事項的公告，中國郵政儲蓄銀行在有關部門指導下，正在積極推進存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整准備工作。中國郵政儲蓄銀行已在抓緊制定操作細則，將按照市場化、法治化原則，為客戶提供線上、線下多渠道便利服務，有效發揮金融機構促進消費、改善民生的作用。

　　據中國証券報，在《通知》發布后，人民銀行將督促銀行盡快發布本行降低存量首套房貸利率的公告，明確申請調整利率水平或新發放貸款置換的具體安排。借款人可根據貸款銀行的公告進行申請。

　　9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標准的客戶等准備工作，並盡快向借款人公布辦理流程和需要准備的申請材料。同時，人民銀行鼓勵銀行採取批量調整方式，統一對其存量房貸利率進行調整。

　　編輯|王月龍 蓋源源

　　校對|孫志成

　　每日經濟新聞綜合自央視新聞、第一財經、財聯社、証券時報、中國証券報、公開信息

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