干净整洁的文化路5号院。人民网记者 王玉兴摄

“眼看着改造一新的居民楼院没人管，真让人着急，总不能让它再回到脏乱差的地步吧？”

2023年初，随着辖区老旧小区改造的基本完成，郑州市金水区经八路街道办事处主任冯燕却怎么也高兴不起来。经八路街道位于郑州市的老城区，由于历史原因，很多楼院多年没有人管理，成了无主楼院。

“得想办法把这些楼院管理起来，让群众住得放心、住得舒心。”经八路办事处党工委书记赵聪说。

经过一段时间的摸排梳理，情况逐渐明朗。辖区共有213个楼院，其中无主管楼院54个。这54个楼院的情况也不尽相同，有物业公司管理的9个，居民自治管理的29个，剩余16个楼院，根本就无人管理。

这些楼院普遍存在居民年龄大、楼院体量小、基础设施差、群众缴费意识弱等问题。“我们最小的一个楼院，只有一栋楼。36户居民。”冯燕说。

怎么办？经八路街道党工委决定，将无主管楼院治理作为基层治理能力提升的突破口，运用市场化思维解决无主管楼院长久以来的遗留问题。

他们探索建立了“党组织引领、社会协同、群众自治”的三方联动共治机制，形成“党委发动、网格行动、物业联动、党员带动、群众互动”的无主管楼院治理模式。

集中为老年人年审公交卡。经八路办事处供图（资料图）

说干就干，经八路街道党工委按照“群众提想法、社区提建议、街道提方案”的思路，由社区党委牵头召开网格支部会议、社区党建联席会和居民议事会，听取三级网格长、微网格长、产权单位代表、党员代表和群众等各类主体对楼院治理的想法和建议，街道对各社区收集到的意见建议分类汇总、论证调研。

赵聪他们发现，无主管楼院居民对物业服务是有需求的，也希望自己的楼院能有人管，但是又对社会上的物业公司信任感不足，他们更倾向于花小钱来享受性价比高的服务。

2023年4月，经八路街道创新成立一个街道级民办非营利性社会组织——经八路街道社会事务服务中心，引入市场化队伍，为这16个无主管楼院提供物业“兜底服务”。

服务中心共选聘了40名专业服务人员，下设秩序维护组、环境保洁组、客服保障组、维修服务组和财务组等5小组开展工作。楼院财务独立核算，收支情况明晰，项目账单定期公示，接受街道纪工委、社区监督委员会、微网格长和群众的全程监督。

服务中心成立了，接下来如何开展工作？服务中心执行经理于江鸽说：“我们是先服务后收费，让群众看到实实在在的变化。”

位于文化路上的“都市A座”小区共有446户居民，户型大都是小面积的公寓，租住户多，人员流动性大，前几任物业公司都因为物业费收不上来而纷纷撤走。

服务中心进驻后，先是对两部电梯做了维保，又重新修整了一楼大厅地板砖，赢得了居民初步认可，两个月时间，小区的物业费收取率达到了94.4%。

小区的治理成效激发了居民主动参与院内事务的热情，党员周世举、微网格长丁中华牵头成立了7人自治小组，协助巡查楼院安全、帮助收取物业费，忙前跑后、乐此不疲。

在楼院的管理方案制定过程中，服务中心充分听取居民的想法和建议，尊重他们的意愿。

文联社区举行邻里百家宴活动。经八路办事处供图

经八路街道文联社区党委书记黄康介绍说，纬三路13号院是服务中心进驻的第一个楼院，两个备选方案中物业费每平方相差1毛钱，每个车位管理费相差40元，但是享受服务的区别为是否有24小时保安值守，小区居民最终以135票对54票的结果选定了有保安的方案。

变化，显而易见。

无主管楼院从以前“大门无人看、卫生无人管、垃圾无人清”转变成现在的安全舒适、干净整洁的楼院新常态。居民接受市场化服务的意识转变了，参与社区治理的热情高了，和服务人员的感情也更深了。

今年85岁高龄的张昌蕊老人在纬三路13号院住了几十年，楼院的变化让她赞不绝口：“这院子啥时候也没有这么干净过啊，家里有个啥事也有人管，还有人看大门，真好！”

截至目前，服务中心入驻的16个楼院，物业费平均收费率达82%，实现了微盈利。服务中心随即开始反哺社区，启动无主楼院的智能化改造，智慧门禁、AI监控、报警音柱等设施正逐步在楼院落地，让楼院的管理再上一个新台阶。

党的二十大报告中明确指出：“加强城市社区党建工作，推进以党建引领基层治理。”

近年来，郑州市先后出台了《党建引领提升社区物业服务的指导意见》《物业企业党建十条》和《业委会党建六条》等文件，探索党建引领下的社区、居民和物业共同参与的治理架构。针对不同类型的无主管楼院，因地制宜、因院施策，精准探索楼院治理的路径和模式，全市上千个无主管楼院正在逐步走上规范化治理的轨道。

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